夫妻一方签订的房屋买卖合同有效吗？

　　案情

　　2014年X月XX日，丈夫张某起诉王某离婚，这是张某第二次起诉 离婚了，作为王某的代理人本律师出庭应诉，在法庭调查夫妻共同财产时，张某声称：为了还债，在2013年底他已将房产给卖了。因此庭审不得不暂时中止，王 某到房产交易大厅查到房产已从张某名下过户到秦某名下。

　　随之，王某将张某和秦某共同诉至法院，主张张某及秦某签订的房屋买卖合同无效。

　　争议焦点

　　本案争议焦点是丈夫张某与秦某签订的房屋买卖合同是否有效。

　　对此法律人士一般有两种观点

　 　第一种观点，房屋买卖合同有效。理由是保护善意第三人，夫妻之间构成表见代理。夫妻之间隐瞒卖房属于夫妻之间的承担损失赔偿问题，妻子因此受到财产的损 害，可以通过向丈夫主张卖房房款，从而得到补偿。所以从保护善意第三人合法权益出发，即使未经妻子同意，该房屋买卖合同也有效。

　　第二种观点，房屋买卖合同无效。这种观点认为在保护善意第三人权益时，还应考虑善意第三人的认定界限，考虑夫妻之间是否构成表见代理。

　　作为本案被告方的代理律师，我方主张合同无效。

　 　为此律师做了大量的调查工作，发现房屋买卖成交价虽然符合建委规定的最低成交价格，但比市场价格低很多，因此推测该价格不真实；并且王某一直居住在该房 屋内，基本没有离开过涉案房屋，从未发现有人买房、看房等情况，这是不符合房屋买卖常理的。因此本律师就从买房人的身份查起，发现买房人是一个接近70岁 老人秦某，户籍地与男方老家地址接近。得到这一情况后，本律师与王某赶到秦某老家去调查取证，最后发现秦某是张某母亲的亲戚，一直到我们去找到秦某时，秦 某还不知道有买房一事，果断给其作笔录确认，递到法庭。

　　最后法院以张某未经王某同意私下卖房，侵犯了王某的合法权益，判决张某与秦某之间房屋买卖合同无效。

　　律师提示：

　　生活中夫妻之间一方隐瞒另一方签订房屋买卖合同纠纷大量存在，在实践中，法院大多从保护善意第三人利益出发判为有效。而如何认定善意第三人，当事人无法查证，律师依据法律规定和细致地调查取证，有效地维护了当事人的合法权益。

　　作者简介

　　李春芳律师毕业于北京大学法律专业，2005年成为正式执业律师，工作经验丰富，主要代理民事、经济、刑事案件，现为北京市信凯律师事务所房地产法律专业委员会委员